La semana pasada hablé con una propietaria de Mislata que llevaba meses dándole vueltas a vender su piso. Tenía el precio más o menos claro en la cabeza, pero lo que no tenía claro era cuánto se iba a llevar ella al final. "Es que no sé cuánto me van a quitar entre impuestos y todo lo demás", me dijo.
Es la pregunta que más me hacen. Y tiene sentido que genere dudas, porque nadie te lo explica de forma clara antes de que firmes nada.
Así que voy a hacerlo aquí, con números reales y sin rodeos.
Los gastos que tienes que tener en cuenta
1. La plusvalía municipal
Este es el impuesto que más sorprende a la gente porque muchos no saben que existe hasta que están en medio del proceso.
La plusvalía municipal la cobra el Ayuntamiento de Valencia y grava el incremento del valor del suelo desde que compraste la vivienda hasta que la vendes. No del valor total del piso — solo del suelo.
¿Cuánto es? Depende de tres factores: el valor catastral del suelo, el número de años que has tenido la vivienda y el tipo impositivo del municipio. En Valencia capital, el tipo máximo es del 30%.
Un ejemplo orientativo: si llevas 10 años con el piso y el valor catastral del suelo es de 40.000€, la plusvalía puede rondar los 3.000-6.000€. Pero varía mucho según cada caso — lo primero que hago con cualquier vendedor es calculársela antes de fijar el precio de salida.
Ojo: si has vendido por menos de lo que compraste, puedes estar exento. Desde 2021 existe la opción de calcularla por el método real y si no hay ganancia, no hay plusvalía.
2. El IRPF por la ganancia patrimonial
Si has vendido por más de lo que compraste, Hacienda quiere su parte. La ganancia patrimonial tributa en el IRPF con estos tramos en 2026:
Hasta 6.000€ de ganancia: 19%
De 6.000€ a 50.000€: 21%
De 50.000€ a 200.000€: 23%
Más de 200.000€: 27%
La ganancia se calcula restando el precio de compra al precio de venta, pero puedes deducir los gastos de la compra original (notaría, ITP, registro) y las reformas que hayas hecho con factura. Aquí el criterio de cómo documentaste las reformas en su momento importa mucho.
Excepción importante: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el dinero en otra vivienda habitual en los dos años siguientes, puedes quedar exento de tributar por esa ganancia. Es una de las preguntas que siempre hago al inicio.
3. La cancelación de la hipoteca
Si tienes hipoteca pendiente, el banco la cancela en el momento de la firma con el dinero de la venta — no tienes que poner dinero de tu bolsillo. Pero hay dos costes asociados que a veces se olvidan:
Comisión de cancelación anticipada: depende de tu contrato. Muchas hipotecas recientes tienen 0€, pero las antiguas pueden tener entre el 0,25% y el 1% del capital pendiente.
Cancelación registral: el trámite para eliminar la hipoteca del Registro de la Propiedad. Suele costar entre 400€ y 800€ entre gestoría y registro.
4. Los honorarios del agente inmobiliario
En España, los honorarios los paga habitualmente el vendedor. El rango habitual en Valencia está entre el 3% y el 5% del precio de venta, según el agente y el tipo de acuerdo.
Lo que tienes que mirar no es solo el porcentaje — es qué incluye. Fotografía profesional, publicación en portales, cualificación de compradores, gestión de visitas, negociación y acompañamiento hasta notaría tienen un valor real. Un agente que cobra menos pero no hace nada de esto te puede costar mucho más en tiempo y en precio final.
5. Los gastos de notaría
La notaría en la compraventa la paga principalmente el comprador. Como vendedor, solo pagas los honorarios correspondientes a la cancelación de hipoteca si la tienes. Fuera de eso, el coste notarial para el vendedor es mínimo o nulo.
¿Cuánto me llevo yo al final?
Vamos con un ejemplo real para que se entienda:
Piso en Mislata vendido por 220.000€
Compraste hace 8 años por 160.000€
Tienes hipoteca pendiente de 80.000€
Sin reinversión en vivienda habitual
Precio de venta 220.000€
Cancelación hipoteca -80.000€
Plusvalía municipal -4.500€
IRPF por ganancia (21%) -11.000€
Honorarios agente (3,5%) -7.700€
Cancelación registral hipoteca -600€
Lo que recibes ~116.200€
Estos son números orientativos — cada caso tiene sus particularidades, especialmente en el IRPF dependiendo de tu situación fiscal global del año.
Lo que puedes hacer para reducir los gastos
Tres cosas concretas:
Documenta las reformas. Cada factura de reforma que puedas justificar reduce la ganancia patrimonial y por tanto el IRPF. Si reformaste la cocina hace cinco años y tienes la factura, úsala.
Calcula la plusvalía antes de fijar el precio. No al final — al principio. Así sabes exactamente con qué margen trabajas y puedes negociar mejor.
Consulta la exención por reinversión. Si vas a comprar otra vivienda habitual, puede que no tengas que tributar por la ganancia. Pero hay plazos y condiciones — hay que planificarlo antes de vender, no después.
Vender un piso en Valencia en 2026 tiene sus costes, pero con la información correcta y una estrategia bien planteada desde el principio, no hay sorpresas desagradables en notaría.
Si tienes un piso en Valencia o alrededores y quieres saber exactamente cuánto te quedaría después de vender — con tus números reales, no estimaciones genéricas — escríbeme directamente. Lo calculamos juntos en una primera llamada sin compromiso.