¿Sabías que cerrar tu terraza para ganar metros a tu salón puede costarte más de lo que imaginabas? Según una sentencia reciente del Tribunal Supremo (núm. 1780/2025, de 3 de diciembre), cerrar una terraza no es solo una modificación de fachada, sino una ampliación de vivienda que requiere un acuerdo unánime de la comunidad. Muchos propietarios creen que con autorizar cambios estéticos en la fachada basta, pero la jurisprudencia es clara: si ganas metros, necesitas una autorización específica. En este artículo te explicamos qué debes saber antes de reformar.
¿Qué dice la sentencia del Tribunal Supremo?
El caso surgió en Granada cuando unos propietarios cerraron varias terrazas para integrarlas en su vivienda, ampliando así salón, cocina y dormitorio. La comunidad consideró que la modificación requería un acuerdo unánime, mientras que los propietarios argumentaban que ya se había autorizado en una junta anterior la modificación de fachadas.
El Tribunal Supremo ratificó que un acuerdo genérico sobre fachadas no ampara ampliaciones de superficie. La sentencia aclara que cada actuación debe ser autorizada expresamente, especialmente cuando afecta a los metros cuadrados o a los coeficientes de participación.
La diferencia entre modificación y ampliación
Es crucial entender la distinción jurídica entre:
- Modificación estética de fachadas (solo requiere mayoría simple)
- Ampliación de vivienda mediante cerramiento (requiere acuerdo unánime)
El cierre de una terraza se convierte en una ampliación cuando:
- Integra nuevos metros al espacio habitable
- Afecta a los coeficientes de participación
- Crea un volumen que sobresale del edificio
- Altera la configuración exterior del inmueble
El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los propietarios pueden modificar sus viviendas siempre que no menoscaben la seguridad del edificio ni perjudiquen los derechos de otros comuneros. Sin embargo, la ganancia de metros sí altera el equilibrio jurídico entre propietarios.
¿Qué acuerdos necesitas para reformas en tu comunidad?
Antes de cerrar tu terraza, asegúrate de:
- Solicitar una autorización expresa y específica para la ampliación de superficie
- Obtener el acuerdo unánime de la comunidad (no basta con mayoría simple)
- Verificar que la reforma no afecte a elementos comunes o a la estructura del edificio
- Consultar el título constitutivo para conocer las restricciones específicas de tu comunidad
El Tribunal Supremo dejó claro que el plazo de un año para impugnar acuerdos comunitarios (artículo 18.3 LPH) solo aplica si hubo una votación expresa sobre la ampliación. Si la junta solo aprobó modificaciones estéticas, el acuerdo no ampara la ampliación.
¿Puede demandarte un vecino si no hay acuerdo?
La sentencia confirma que cualquier copropietario tiene derecho a demandar para exigir la reposición de elementos comunes alterados, incluso si la comunidad no actúa. Esto se fundamenta en:
- La STC 115/1999, que reconoce la tutela judicial efectiva
- El interés legítimo y directo del vecino afectado
- La posibilidad de actuar individualmente ante la inactividad comunitaria
Qué hacer si ya has realizado la reforma sin autorización
Si ya has cerrado tu terraza sin el acuerdo unánime necesario, debes actuar con rapidez:
- Solicita retroactivamente el acuerdo unánime en la próxima junta
- Si hay vecinos en desacuerdo, busca una solución negociada
- En casos extremos, considera regularizar la situación mediante una modificación del título constitutivo
- Consulta con un abogado especializado en propiedad horizontal
La sentencia del Tribunal Supremo ordenó la demolición del cerramiento realizado sin el acuerdo correspondiente. No asumas que «si otros lo hicieron, tú también puedes», ya que cada caso se evalúa individualmente.
Consejos prácticos para propietarios
Antes de realizar cualquier reforma que afecte a elementos comunes:
- Consulta el título constitutivo de tu comunidad
- Verifica qué acuerdos específicos necesitas
- No confundas modificaciones estéticas con ampliaciones de vivienda
- Documenta todos los acuerdos comunitarios por escrito
- Si hay dudas, busca asesoramiento jurídico especializado
Recuerda que la tolerancia pasiva de la comunidad no sustituye a la autorización expresa. La jurisprudencia es cada vez más rigurosa en proteger los derechos de todos los copropietarios.
El Tribunal Supremo ha dejado claro que cerrar una terraza para ganar metros es una ampliación de vivienda que requiere un acuerdo unánime específico. No asumas que una autorización genérica para modificar fachadas basta para este tipo de reformas. Si estás pensando en cerrar tu terraza, asegúrate de seguir los pasos legales necesarios para evitar conflictos y posibles demandas.
Nuestra agencia inmobiliaria cuenta con asesores especializados en propiedad horizontal que pueden ayudarte a tramitar los acuerdos necesarios para reformas en tu comunidad. Contacta con nosotros para una consulta personalizada y evita problemas legales futuros.
